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3 FIIs para investir em novembro de 2025
Novembro de 2025 aparece como um mês de atenção para o mercado de FIIs. Com expectativas de queda mais pronunciada da Taxa Selic, retomada parcial da economia brasileira e ênfase renovada em renda passiva e ativos de infraestrutura, os fundos imobiliários voltam ao radar dos investidores. Neste cenário, selecionamos três FIIs com bons fundamentos, distribuição de rendimentos e perfil estratégico para o mês.
Melhores FIIs para investir em novembro de 2025
O mercado de fundos imobiliários entra em uma fase de otimismo moderado em novembro de 2025. A perspectiva de cortes adicionais na Taxa Selic, aliada à recuperação gradual da atividade econômica, tem reativado o interesse dos investidores em ativos de renda passiva.
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Neste cenário, os FIIs se destacam não apenas pelos rendimentos mensais isentos de IR, mas também pela valorização patrimonial que alguns segmentos, como logística e shoppings, começam a apresentar.
A seguir, analisamos três fundos imobiliários concretos que combinam boa gestão, solidez financeira e potencial de retorno para o final do ano.
1. XPML11 (XP Malls)
O XP Malls FII é um dos maiores fundos de shopping centers do Brasil, administrado pela XP Asset Management. Seu portfólio é composto por 15 empreendimentos distribuídos nas principais capitais, com participação em ícones como o Catarina Fashion Outlet, RibeirãoShopping e Shopping Cidade Jardim.
Com mais de R$ 3,4 bilhões de patrimônio líquido, o fundo vem mantendo vacância controlada e distribuição mensal estável de proventos. Em outubro, pagou cerca de R$ 0,70 por cota, o que representa um dividend yield anualizado próximo de 8%.
Prós do XPML11
- Foco em shopping centers premium distribuídos nas principais capitais do país, com presença em empreendimentos como o Catarina Fashion Outlet, RibeirãoShopping e Shopping Cidade Jardim.
- Gestão ativa e sólida da XP Asset, com bom histórico de vacância controlada e distribuição mensal consistente de proventos.
- P/VP abaixo de 1,0, indicando potencial de valorização das cotas caso o ciclo de queda da Selic continue.
Contras do XPML11
- Forte exposição ao varejo físico, que ainda depende da recuperação do consumo e do fluxo de visitantes nos shoppings.
- Sazonalidade elevada, já que boa parte das receitas é concentrada em datas comemorativas como Black Friday e Natal.
- Em cenários de inflação alta ou juros elevados, o valor patrimonial dos imóveis pode ser pressionado, reduzindo o potencial de ganho de capital.
2. BTLG11 (BTG Pactual Logística)
O BTG Pactual Logística FII é um dos fundos mais robustos do segmento logístico, com portfólio diversificado em 34 imóveis distribuídos em regiões estratégicas como Cajamar, Extrema e Itapevi (SP). A gestão é feita pela BTG Pactual Gestora de Recursos, reconhecida pela governança e disciplina financeira.
O fundo mantém taxa de vacância próxima de zero, contratos de longo prazo e inquilinos de grande porte, incluindo nomes como DHL, Mercado Livre e Pirelli.
Atualmente, entrega um dividend yield superior a 9% ao ano, sustentado por contratos atípicos com correção inflacionária.
- Carteira composta por 34 imóveis principais, com área bruta locável (ABL) extensa e contratos de locação de longo prazo.
- Dividend yield estimado em cerca de 9,5% nos últimos 12 meses, segundo análises do setor.
- Excelente ocupação e ativos bem distribuídos em polos logísticos estratégicos.
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Prós do BTLG11
- Portfólio com 34 imóveis logísticos de alto padrão localizados em regiões estratégicas como Cajamar, Itapevi e Extrema (SP).
- Vacância próxima de zero e contratos de longo prazo com inquilinos de grande porte como DHL, Mercado Livre e Pirelli.
- Dividend yield acima de 9% ao ano, sustentado por contratos atípicos e reajustes inflacionários.
Contras do BTLG11
- O segmento logístico pode ser afetado por desaceleração no e-commerce ou por custos operacionais mais altos.
- O preço atual das cotas já reflete parte das expectativas positivas — se o cenário não se confirmar, pode haver correção.
- Manutenção e modernização dos galpões de padrão A+ representam custos elevados em momentos de aperto financeiro.
3. RZTR11 (Riza Terrax)
O Riza Terrax FII, gerido pela Riza Asset, é um fundo híbrido focado em imóveis rurais, agronegócio e infraestrutura agrícola. Ele se destaca como uma das principais apostas para diversificação dentro do universo de FIIs, oferecendo renda indexada à inflação (IPCA) e contratos de longo prazo com produtores e cooperativas.
Com mais de R$ 1,2 bilhão em ativos, o RZTR11 apresenta dividend yield acima de 10% ao ano e vem aumentando sua exposição a regiões agrícolas de alta produtividade, como Mato Grosso e Goiás.
- Histórico de rendimento elevado, com Dividend Yield acima da média em certos períodos e valorização da cota.
- Exposição ao agronegócio brasileiro, que segue sendo um motor de exportação e demanda por infraestrutura imobiliária.
Prós do RZTR11
- Exposição direta ao agronegócio brasileiro, um dos setores mais fortes e resilientes da economia.
- Contratos de arrendamento indexados ao IPCA, o que protege a renda do investidor contra a inflação.
- Diversificação setorial, oferecendo uma alternativa fora dos segmentos tradicionais (shoppings, lajes, logística).
Contras do RZTR11
- Baixa liquidez em relação aos grandes FIIs da B3, o que pode gerar maior volatilidade e dificuldade de saída.
- Dependência do desempenho das safras e das condições climáticas, fatores que afetam diretamente os rendimentos.
- Possível impacto de variações de commodities e custos agrícolas, que podem afetar a rentabilidade dos contratos.
Critérios de seleção dos melhores FIIs para novembro de 2025
Para definir estes três fundos imobiliários, utilizamos os seguintes critérios:
- Fundamentos sólidos e transparência: gestão reconhecida, carteira de imóveis bem estruturada e histórico de distribuição de rendimentos.
- Catalisadores de curto prazo: derrubada de juros da Selic, retomada do varejo e logística, demanda por agronegócio.
- Diversificação entre segmentos imobiliários: shoppings/varejo, logística/industrial e agronegócio/infraestrutura.
- Potencial de rendimento e valorização: combina renda passiva (proventos mensais) com perspectiva de valorização da cota.
Como incorporar FIIs na sua carteira neste mês de novembro de 2025
Ao montar ou ajustar sua carteira de FIIs para este período, sugerimos os seguintes passos:
- Verifique a distribuição de rendimentos e a consistência dos pagamentos de cada fundo.
- Analise o índice de vacância dos imóveis, custo de financiamento e contratos de locação que possam ter reajustes.
- Certifique-se de diversificar entre segmentos imobiliários para mitigar risco específico de cada ativo.
- Avalie taxa de administração, liquidez da cota e eventuais emissões de novas cotas, que podem diluir.
