Ricardo Figueiredo: “fundos imobiliários ainda estão baratos”

Conversamos com Ricardo Figueiredo, economista com mais de 20 anos de experiência no mercado financeiro e referência nacional em educação sobre FIIs. Ele compartilhou sua trajetória, visão atual do mercado e recomendações práticas para investidores iniciantes e avançados.

Pergunta: Ricardo, seja bem-vindo a Rankia. Para começar, como você se definiria pessoalmente para quem ainda não te conhece?

Ricardo: Vamos lá. Eu sou aficionado por fundos imobiliários. Mas, mais do que isso, antes disso, ainda bem jovem, minha primeira profissão foi como professor. Eu entrei no mercado de trabalho brasileiro como professor. Comecei na área de tecnologia, dando aulas de informática, depois fui para um colégio técnico também, dando aulas na parte de tecnologia da informação.

Sou economista de formação. E é na economia que eu entendo que morava a minha vocação. Este ano eu completo 22 anos de mercado financeiro, e boa parte disso foi dedicada exclusivamente ao investimento imobiliário.

“É uma paixão passar para as pessoas um pouquinho do que a gente aprendeu ao longo desses mais de 20 anos de estrada”.

P: E como foi sua trajetória profissional nesse período? Você começou onde exatamente?

R: Eu comecei no mundo institucional, dentro de um fundo de pensão. Fiquei lá entre 2003 e 2021. Depois disso, dei uma virada na minha vida e passei a trabalhar com pessoa física, recomendando investimentos diretamente.

Mas mesmo lá no institucional, eu tive uma passagem interessante pela parte de educação financeira. Como voluntário, eu atuava num programa que a entidade oferecia para o seu público. Ou seja, tentei me desvencilhar desse mundo de professor, mas ele sempre me acompanhou durante toda a vida.

Passar adiante o pouco que a gente aprende ao longo desses mais de 20 anos de estrada virou uma paixão.

P: E como foi essa transição para os FIIs? O que te levou a se especializar nessa área?

R: Essa pergunta é bem interessante. Eu estava lá no fundo de pensão, numa área de suporte ao time de investimentos. Obviamente tentando um espaço naquele time. Acho que todo mundo que está no back-office sonha em fazer essa transição, ou pelo menos boa parte das pessoas.

Um dia recebi um convite da diretoria para integrar o time de investimentos. E esse convite veio inicialmente para a área imobiliária. Na época, para mim, ainda não era uma área que eu conhecia profundamente. Eu tinha estudado mais o mercado de ações.

Mas aceitei o desafio. E descobri um negócio incrível, maravilhoso. Hoje, não me vejo fora do mundo dos investimentos imobiliários.

P: E hoje, como você descreveria o panorama atual dos FIIs no Brasil?

R: Excelente pergunta para esse momento. Porque quando a gente olha especialmente os últimos 45 dias... O pessoal no escritório, lá na Finclass, até brincou. Eu estive de férias durante duas semanas, e as cotas dos fundos imobiliários andaram. O IFIX, que é o nosso principal benchmark, bateu máxima histórica.

Aí o pessoal falou: “Ricardo, só foi você sair de férias que o mercado andou.” E eu respondi: “Se vocês quiserem me dar mais duas semanas de férias para o mercado continuar andando, eu aceito de bom grado. Não tem problema nenhum”.

“O IFIX bateu máxima histórica nominal. Mas isso engana muita gente”.

Quando a gente olha o IFIX do ponto de vista nominal, ele está em máxima histórica. E isso inunda as manchetes da mídia. O investidor fica se perguntando: "Será que ficou caro? Cheguei no final da festa?" E eu digo: calma. Fiquem tranquilos. Não tem nada caro. Pelo contrário, está tudo muito barato.

P: Ou seja, ainda há espaço para o mercado andar?

R: Total. Mas para isso acontecer, precisamos de condições que façam os investidores olharem para os ativos de risco, como FIIs e ações, e sintam necessidade de ter esses ativos nas carteiras.

Porque hoje, quando você olha para os ativos de menor risco, como os títulos públicos federais, eles estão pagando muito bem. A Selic está em 15%. Título público indexado à inflação longa tem juros reais de 7%, ou seja, inflação mais 7 ao ano. Isso desincentiva o investidor a comprar ativo de risco. Para quê? Ele pensa: "Vou ficar no Tesouro".

P: E o que os investidores devem esperar nos próximos meses?

R: O ponto-chave é acompanhar o início do ciclo de queda de juros, que pode começar em 2026. A expectativa do mercado está se ajustando, e quando a precificação da queda de juros entrar na conta, as cotas dos FIIs devem reagir positivamente.

P: Para quem está começando a investir em FIIs, o que você recomenda?

R: Vamos lá. Eu falo para a turma: vai começar agora? Faz o arroz com feijãozinho. Aquela coisa mais simples, mas que sempre funciona, e funciona super bem.

“A carteira agora pede mais tijolo”.

Entre tijolo e papel, a boa carteira tem os dois, sempre. O que muda é o percentual que você aloca em cada um. E nesse cenário que a gente está vivendo, de expectativa de queda de juros em seis, nove meses, esse cenário pede mais tijolo.

Ou seja, chegar nesse ciclo com mais tijolo na carteira é importante. Então, eu diria que, se você montar hoje uma carteira com 70% em fundos de tijolo e 30% em fundos de papel, já está excelente.

P: E como escolher os fundos? Tem algum critério?

R: Sim. Foca em qualidade. Pega fundos grandes, que sejam bem líquidos, esses fundos normalmente são super diversificados. Se um prédio fica vazio, se um shopping atravessa um momento mais difícil por conta de algo pontual, machuca menos o resultado, porque o fundo tem outros imóveis compensando.

E aí vem a diversificação por segmento. Não tem “segmento da vez”. O pessoal às vezes pergunta: “Ah, devo ir para shopping?”, “devo ir para escritório?” Minha sugestão é: pega pelo menos um bom fundo de cada segmento principal, que são:

1. Fundo de shopping center
2. Escritórios
3. Logística
4. Renda urbana

O fundo de renda urbana é aquele que tem imóveis locados para supermercado, hospital, banco... Pode ser uma loja de material de construção, uma farmácia, um hospital... É uma categoria mais ampla.

Então você pega um de cada um desses segmentos, e aí adiciona mais um ou dois bons fundos de papel, focando em qualidade de crédito.

P: Qual é o seu FII favorito hoje?

R: Sem muretar, fico com o MCR11 da Mauá Capital, um fundo multi estratégia que oferece exposição equilibrada a tijolo, papel e cotas de FII.

P: Além dos FIIs, você se dedica bastante à educação financeira. Como funciona seu trabalho na Finclass?

R: A Finclass faz parte de um grande ecossistema chamado Grupo Primo, onde eu inclusive sou sócio.
Dentro do grupo, temos várias unidades de negócio: gestora, consultoria de investimentos, faculdade, onde também sou professor, e outras frentes. Mas hoje, a maior parte do meu tempo e energia está dedicada à Finclass. e outra em renda passiva.

A gente costuma dizer que a Finclass é a Netflix da educação financeira. Por quê? Porque temos uma grande variedade de aulas, quase 70 no total, com conteúdos que vão do básico ao avançado.

Tem professores excelentes, renomados no Brasil e no mundo. A gente tem aula com Morgan Housel, Howard Marks, Paulo Guedes, e muitos outros. Temos cursos sobre finanças pessoais, mercado financeiro, economia... É uma biblioteca viva.

No meu caso, eu sou o professor dos dois cursos de fundos imobiliários que estão disponíveis lá.

Além das aulas, temos uma área de recomendações de investimentos, feitas por analistas CNPI, todos certificados e autorizados. Montamos duas carteiras recomendadas:

• Uma focada em construção de patrimônio.
• Outra em geração de renda passiva.

P: Aproveitando esse gancho, recentemente postamos um vídeo da sua palestra na Rankia Markets Experience, e recebemos um comentário da Katia Lovato dizendo que você foi o motivo dela assinar a Finclass. Ela escreveu: “Você é o melhor analista de fundos de investimento.” O que você sente ao ler algo assim?

R: Olha, isso é o melhor prêmio que um profissional que presta serviços pode receber: o reconhecimento do cliente.

Mostra que estamos entregando aquilo que ele esperava quando contratou o nosso produto. Mas também aumenta a nossa responsabilidade. Porque aquilo que a gente entregou agora vira o piso. A régua sobe.

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E é importante lembrar que não faço nada sozinho. A Finclass tem um time imenso trabalhando nos bastidores, editores, analistas, atendimento, suporte, para que tudo aconteça. Então esse tipo de elogio transcende o Ricardo. É um reconhecimento para todo o time.

“Nosso compromisso é que as pessoas invistam bem. E que aprendam a fazer isso com consciência e autonomia”.

P: Para quem não conhece, o Ricardo também esteve conosco no evento Rankia Markets Experience, onde participou como palestrante. E, inclusive, seu podcast “Os Economistas” ganhou o prêmio de Melhor Podcast Financeiro. Como foi receber esse reconhecimento?

R: Ah, demais. Demais, demais. O nosso podcast, Os Economistas, é um projeto muito especial. Lá a gente recebe pessoas do mercado inteiro, de todos os segmentos, para falar sobre os mais variados produtos. Mas sempre com um compromisso: usar uma linguagem leve.

A gente não está interessado em falar só com os profissionais do mercado financeiro. Tem outros podcasts que fazem isso muito bem, inclusive, eu ouço vários deles. Mas o nosso foco é diferente: queremos que esse conteúdo chegue de forma acessível, que qualquer pessoa possa entender. Porque tem muito conteúdo por aí que parece complicado demais para quem não é da área.

O prêmio da Rankia foi, sinceramente, a cereja do bolo para esse projeto. Mas a gente quer mais. Queremos crescer ainda mais, levar esse conteúdo para um público cada vez maior.

P: Além de analista, você também é pai. Como você se define no âmbito pessoal?

R: Sou caseiro. Apaixonado pela minha família. Sou casado, vamos completar 20 anos. Tenho dois filhos: Pedro e Benjamin. Hoje consigo dedicar mais tempo à família graças à minha trajetória. Isso é muito importante para mim.

P: E você é maratonista, certo? O que é mais difícil: preparar-se para uma maratona ou para investir com sucesso?

R: São muito parecidos. Maratona exige disciplina, e investir também. Você não treina 42 km todo dia, mas quando chega na prova, aguenta. Com investimentos é igual. Pequenos aportes, consistência e longo prazo.

“Investir é como correr uma maratona”.

P: Com tanta coisa acontecendo na sua vida, família, trabalho, podcast, Finclass, treinos, como você dá conta? Seus dias têm mais de 24 horas?

R: Não… meus dias também têm 24 horas. Todo mundo quer algo de você o tempo todo. E o segredo é: não decepcionar sempre a mesma pessoa.

Um dia você vai decepcionar o colega de trabalho que queria que você ficasse até mais tarde num projeto. Mas naquele dia você precisa buscar seu filho no futebol.

No outro dia, talvez você decepcione seu filho porque precisa gravar um podcast. E assim vai. A vida é esse malabarismo. Você vai alternando, equilibrando os pratinhos.

P: Que ensinamentos você espera passar para seus filhos?

R: Que sejam independentes, críticos e que deem muito valor à educação, especialmente a financeira. O dinheiro por si só não transforma, mas pode ser um instrumento para uma vida melhor.

P: Vamos para uma rodada de perguntas rápidas? Um fundo para quem está começando?
R: Também o MCR11, é completo e diversificado.

P: Dividendos ou ganho de capital?
R: Os dois. Mas o dividendo vem primeiro.

P: O que falta melhorar no mercado de FIIs no Brasil?
R: Padronização de informações e maior participação do investidor institucional.

P: Melhor convidado no podcast Os Economistas?
R: Castanheira, falando sobre criptoativos. Aprendi demais.

P: Educação financeira é...?
R: Transformadora.

P: Trader que só fala de ganhos é...?
R: Mentiroso.

P: Inteligência artificial está supervalorizada?
R: Não. Ainda estamos tateando esse mundo.

P: Melhor livro sobre FIIs?
R: "Análise e Fundamentos de Fundos Imobiliários", do Ronny Mendes.