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Fundos de Papel vs Fundos de Tijolo: qual escolher?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma forma popular de investir em imóveis no Brasil sem comprar propriedades diretamente. Dentro desse universo, existem dois tipos principais de FIIs: fundos de papel e fundos de tijolo. Você sabe quais são as diferenças entre fundos de papel vs tijolo e como cada um pode impactar seus investimentos?
Vamos explicar o que são fundos imobiliários de papel e fundos imobiliários de tijolo, comparar suas características, vantagens e riscos, e como decidir qual tipo faz mais sentido para você (inclusive a opção de combinar ambos). Ao final, você entenderá melhor cada categoria de FII para tomar decisões informadas e construir sua renda passiva com confiança.
O que é um Fundo de Tijolo?
Os Fundos de Tijolo investem diretamente em imóveis físicos. O patrimônio do fundo é composto por propriedades reais, como escritórios, shopping centers, galpões logísticos, agências bancárias, hotéis, etc. O objetivo principal de um FII de tijolo é gerar renda com a locação desses imóveis: os aluguéis pagos pelos inquilinos são distribuídos aos cotistas como dividendos (renda mensal).
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Além disso, os imóveis podem valorizar ao longo do tempo, aumentando o valor das cotas do fundo no longo prazo. O desempenho de um FII de tijolo está diretamente ligado à qualidade dos imóveis em carteira, à taxa de ocupação (vacância) e às condições do mercado imobiliário.
Prós
- Renda previsível (aluguéis de longo prazo corrigidos pela inflação).
- Potencial de valorização do patrimônio imobiliário no longo prazo.
Contras
- Vacância e inadimplência de inquilinos podem reduzir os rendimentos.
- Gestão passiva (menor agilidade para ajustar a carteira de imóveis).
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O que é um Fundo de Papel?
Os Fundos de Papel, também chamados de fundos de recebíveis imobiliários, investem em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, em vez de adquirir imóveis físicos.
Esses títulos incluem principalmente CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), LHs (Letras Hipotecárias), entre outros. Na prática, um FII de papel funciona como um financiador do mercado imobiliário: ele compra direitos creditórios ou dívidas de incorporadoras, construtoras e outros agentes do ramo, recebendo em troca pagamentos de juros ao longo do tempo.
Ao investir num fundo de papel, seu retorno vem dos juros e amortizações pagos por esses títulos (que compõem a renda distribuída mensalmente) e eventualmente de ganhos de capital se o fundo negociar algum papel com lucro.
Como os contratos dos CRIs/LCIs são geralmente indexados ao CDI (taxa de juros interbancária) ou à inflação (IPCA/IGP-M), os rendimentos de um FII de papel costumam acompanhar as oscilações dessas variáveis econômicas (rendendo mais em épocas de CDI/IPCA altos e menos quando esses índices caem).
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Prós
- Dividendos altos em cenários de juros elevados.
- Diversificação de ativos e alta liquidez das cotas.
Contras
- Retorno variável conforme a taxa de juros (cai se os juros caem).
- Risco de crédito dos recebíveis (possibilidade de calotes).
Fundos de Papel vs Fundos de Tijolo: principais diferenças
Para facilitar a comparação, a tabela abaixo resume os pontos-chave de diferença entre um fundo imobiliário de tijolo e um fundo imobiliário de papel:
| Natureza do ativo | Imóveis reais (prédios, shoppings etc.) | Créditos imobiliários (CRI, LCI, etc.) | |||
| Fonte de renda | Aluguéis de imóveis (renda variável) | Juros de financiamentos imobiliários | |||
| Cenário favorável | Economia aquecida e juros baixos | Juros altos ou inflação em alta | |||
| Principais riscos | Vacância, inadimplência de inquilinos, possível desvalorização dos imóveis | Calotes nos créditos imobiliários, redução de renda com juros em queda | |||
| Liquidez das cotas | Negociação em bolsa; venda de imóveis é lenta (ativo pouco líquido) | Negociação em bolsa facilitada; cotas com alto volume de negociação |
| Aspecto | FII de Tijolo (imóveis físicos) | FII de Papel (títulos imobiliários) |
|---|---|---|
| Natureza do ativo | Imóveis reais (prédios, shoppings etc.) | Créditos imobiliários (CRI, LCI, etc.) |
| Fonte de renda | Aluguéis de imóveis (renda variável) | Juros de financiamentos imobiliários |
| Cenário favorável | Economia aquecida e juros baixos | Juros altos ou inflação em alta |
| Principais riscos | Vacância, inadimplência de inquilinos, possível desvalorização dos imóveis | Calotes nos créditos imobiliários, redução de renda com juros em queda |
| Liquidez das cotas | Negociação em bolsa; venda de imóveis é lenta (ativo pouco líquido) | Negociação em bolsa facilitada; cotas com alto volume de negociação |
O cotista de um FII de tijolo é como um proprietário de imóveis em busca de aluguel e valorização, enquanto no FII de papel ele atua como um credor do mercado imobiliário, recebendo juros pelos financiamentos.
Não há um tipo universalmente "melhor", tudo depende do contexto econômico e dos objetivos do investidor. Cada modalidade tende a se destacar em cenários diferentes (ora os tijolos, ora os papéis), por isso é comum combinar ambos para equilibrar a carteira.
Como escolher entre Fundos de Tijolo e Fundos de Papel?
Ao decidir onde investir, leve em conta:
- Seu perfil e objetivos: Prefere estabilidade e crescimento patrimonial a longo prazo? Fundos de tijolo, com renda consistente e potencial de valorização, podem ser mais indicados. Quer aproveitar a Selic alta para obter rendimentos imediatos? Fundos de papel, com dividendos turbinados pelos juros altos, podem ser atraentes. Alinhe a escolha ao seu apetite de risco e às metas financeiras.
- Diversificação da carteira: Em vez de escolher apenas um tipo, considere investir nos dois. Assim, os FIIs de papel podem compensar eventuais quedas de rendimento dos FIIs de tijolo em épocas de juros altos, enquanto os FIIs de tijolo podem brilhar quando a economia aquece e os juros caem. Diversificar entre papel e tijolo ajuda a diluir riscos e aproveitar oportunidades em diferentes cenários do mercado.
Ricardo Figueiredo, economista e especialista em FIIs, em entrevista à Rankia:
“Entre tijolo e papel, a boa carteira tem os dois, sempre. O que muda é o percentual que você aloca em cada um. E nesse cenário que a gente está vivendo, de expectativa de queda de juros em seis, nove meses, esse cenário pede mais tijolo. Ou seja, chegar nesse ciclo com mais tijolo na carteira é importante. Então, eu diria que, se você montar hoje uma carteira com 70% em fundos de tijolo e 30% em fundos de papel, já está excelente.”
Tanto os fundos de papel quanto os fundos de tijolo têm seu lugar na estratégia de investimentos imobiliários. Os FIIs de tijolo oferecem a experiência de investir em imóveis físicos, com renda de aluguéis e possibilidade de valorização no longo prazo.
Já os FIIs de papel proporcionam rendimentos atrelados a juros e maior flexibilidade para atravessar diferentes ciclos econômicos. Não existe um tipo melhor de forma absoluta, o ideal é entender as características de cada um e ver como elas se encaixam na sua carteira.
Em muitos casos, a melhor resposta para fundos de papel vs fundos de tijolo é utilizar o que há de melhor em cada: combinar a solidez dos tijolos com a rentabilidade dos papéis. Mantendo uma visão de longo prazo e diversificando seus investimentos, você poderá colher os benefícios de ambos, construindo uma carteira de FIIs equilibrada.
