O que são REITs? Guia completo

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são uma forma de investir no setor imobiliário sem precisar comprar imóveis diretamente. Criados inicialmente nos Estados Unidos, os REITs se tornaram uma maneira popular de aplicar em imóveis de forma acessível, oferecendo liquidez e diversificação aos investidores.

Em termos simples, um REIT é uma empresa listada em bolsa proprietária ou financiadora de imóveis que geram renda, como prédios comerciais, shoppings, galpões logísticos, hotéis, hospitais, entre outros.

O que são os REITs?

Os REITs são empresas de capital aberto focadas em ativos imobiliários. Assim como fundos imobiliários no Brasil (os FIIs), eles reúnem recursos de vários investidores para investir em propriedades ou projetos imobiliários, permitindo que mesmo pequenos investidores participem de empreendimentos de grande porte.

Em vez de comprar um imóvel inteiro, você pode comprar ações de um REIT e, com isso, ter direito a uma parcela dos lucros gerados por um portfólio de imóveis.

Um ponto central é que os REITs geram renda principalmente através de alugueis (no caso dos REITs de propriedade, chamados Equity REITs) ou através de juros de financiamentos imobiliários (no caso dos Mortgage REITs, que investem em hipotecas). Essa receita recorrente é distribuída aos acionistas em forma de dividendos periódicos.

Devido à sua natureza, costuma-se dizer que os REITs são uma maneira de obter renda passiva atrelada ao mercado imobiliário, sem a dor de cabeça de lidar diretamente com inquilinos, escrituras ou manutenção de imóveis.

Origem e estrutura

A estrutura de REIT foi criada nos EUA em 1960, quando o Congresso aprovou uma lei para permitir que qualquer investidor pudesse investir em grandes portfólios imobiliários via mercado de ações, de forma similar aos fundos mútuos.

Para incentivar esse modelo, os REITs receberam benefícios fiscais, condicionados a regras rígidas de operação e governança. A principal regra é que um REIT deve distribuir pelo menos 90% do seu lucro tributável anual em dividendos aos acionistas.

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Em troca, a empresa evita pagar imposto de renda corporativo nos EUA, o que a obriga a repassar a maior parte dos ganhos aos investidores. Essa característica explica por que os REITs costumam pagar dividendos altos, superiores aos de empresas tradicionais (afinal, quase todo o lucro é distribuído).

Ao comprar uma ação de REIT, o investidor se torna acionista dessa empresa imobiliária. Assim, investir em REITs é similar a comprar ações na bolsa, com todas as facilidades e também com as oscilações típicas do mercado acionário.

Ou seja, o valor das cotas de um REIT sobe ou desce diariamente conforme as expectativas do mercado, diferentemente de um imóvel físico que é avaliado esporadicamente.

Como os REITs funcionam na prática?

Para entender o funcionamento dos REITs, imagine um prédio de escritórios de alto padrão. Em vez de um único investidor comprar esse prédio, um REIT pode adquiri-lo (com capital levantado de milhares de acionistas) e administrar sua locação. Além da renda de aluguel, o investidor pode ganhar se o ativo imobiliário valorizar ao longo do tempo, refletindo-se na cotação das ações do REIT.

Para manter o status de REIT e seus benefícios fiscais, a empresa precisa cumprir diversos requisitos legais. Entre eles, nos Estados Unidos exige-se que a companhia tenha pelo menos 75% de seus ativos em imóveis ou financiamentos imobiliários, obtenha pelo menos 75% de sua receita bruta de fontes imobiliárias (aluguéis, juros de hipotecas, venda de propriedades, etc.) e distribua no mínimo 90% do lucro tributável anual em forma de dividendos aos acionistas.

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Na prática, muitos REITs distribuem 100% do lucro para não pagar nenhum imposto corporativo. Outra consequência dessas regras é que os REITs dependem do mercado para se financiar e crescer, como retêm pouco lucro, costumam emitir novas ações ou contrair dívidas para adquirir mais propriedades. Isso torna o setor sensível a taxas de juros: quando os juros sobem, dívidas ficam mais caras e investidores podem preferir renda fixa.

Em termos de governança, REITs são empresas reguladas pela SEC (Securities and Exchange Commission, equivalente à CVM) nos EUA e seguem normas contábeis e de transparência como quaisquer companhias listadas.

Tipos de REITs e setores de atuação

Existem dois tipos principais de REITs quanto à natureza dos investimentos: os Equity REITs, que possuem imóveis físicos, e os Mortgage REITs, que financiam imóveis. Há também REITs híbridos, que combinam as duas estratégias. Abaixo listamos os principais tipos de REITs por setor de atuação:

• Residenciais: investem em imóveis residenciais para aluguel, como grandes condomínios de apartamentos ou casas multifamiliares. A receita vem do aluguel pago pelos inquilinos nesses imóveis.
• Comerciais: focados em propriedades comerciais, como shoppings centers, edifícios de escritórios, lojas de varejo e galpões comerciais.
• Logística/Industrial: possuem galpões logísticos, centros de distribuição e parques industriais alugados para empresas de e-commerce, manufatura e logística. Por exemplo, um REIT de galpões pode ter armazéns alugados para gigantes como Amazon ou FedEx. Esse setor se beneficia do crescimento do comércio eletrônico, que aumenta a demanda por centros logísticos.
• Infraestrutura: incluem ativos como torres de telecomunicação, data centers, antenas de telefonia, redes de transmissão de energia e outros imóveis de infraestrutura. São uma forma de investir em segmentos não tradicionais do imobiliário, muitas vezes com contratos de longo prazo e atrelados ao desenvolvimento tecnológico.
• Saúde: REITs que investem em hospitais, clínicas, laboratórios, casas de repouso e instalações de saúde em geral. Têm receitas de aluguéis pagos por operadores desses estabelecimentos (hospitais, redes de saúde, etc.) e costumam ter contratos de locação de longo prazo, dado o caráter crítico das instalações.
• Hipotecários (Paper): em vez de adquirir imóveis, esses REITs compram títulos de dívida imobiliária, como hipotecas, CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e outros financiamentos.

Além desses, há REITs especializados em hotéis e resorts, em imóveis para educação, autoarmazenamento, entre outros nichos. Essa variedade permite ao investidor escolher em qual ramo do mercado imobiliário deseja se expor, ou diversificar em vários deles simultaneamente, pois cada segmento tem dinâmicas próprias.

REITs nos EUA: exemplos de destaque

O mercado americano de REITs é o mais desenvolvido do mundo, contando com quase 200 REITs listados nas bolsas dos EUA atualmente. Esses REITs acumulam um valor de mercado de trilhões de dólares e englobam praticamente todos os setores imobiliários imagináveis. Vamos citar alguns exemplos notáveis de REITs nos Estados Unidos:

• Realty Income (ticker O): Conhecido como "The Monthly Dividend Company", é um dos REITs mais famosos do mundo. Focado em imóveis comerciais de varejo, possui um portfólio de mais de 15.000 propriedades alugadas para grandes redes varejistas nos EUA e Europa. Destaca-se por pagar dividendos mensais há décadas de forma ininterrupta.
• Stag Industrial (STAG): Especializado em galpões industriais e logísticos, com cerca de 570 imóveis alugados para empresas de e-commerce, logística e indústria. Também paga dividendos mensalmente desde 2011.
• LTC Properties (LTC): REIT focado no setor de saúde, investindo em instalações como casas de repouso, clínicas de idosos e centros de reabilitação.
• Equinix (EQIX): Um dos maiores REITs de data centers do mundo. Embora não seja tão conhecido do grande público, a Equinix possui centenas de data centers globais que abrigam servidores e infraestrutura de internet de empresas de tecnologia.

Os exemplos acima ilustram a diversidade dos REITs americanos. Há muitos outros de grande porte, como Prologis (PLD), maior REIT de galpões logísticos do mundo, Simon Property Group (SPG), gigante de shopping centers de alto padrão, Public Storage (PSA), líder em self-storage, American Tower (AMT), especializada em torres de telecomunicação, entre outros. Cada um tem um modelo de negócio específico, mas todos compartilham a característica de gerar renda imobiliária e repassar boa parte dela aos acionistas.

REITs no Brasil: os Fundos Imobiliários (FIIs)

No Brasil, não existe uma estrutura exatamente igual aos REITs estrangeiros, mas temos os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), que desempenham papel equivalente. Os FIIs foram introduzidos em 1993 pela Lei nº 8.668/93, sendo regulamentados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), nosso órgão regulador do mercado financeiro.

Em vez de serem empresas com ações, os FIIs são fundos de investimento estruturados como condomínios fechados: os investidores adquirem cotas do fundo, e o fundo por sua vez investe em empreendimentos imobiliários. Cada cota dá direito a uma fração dos resultados do fundo.

Embora conceitos sejam parecidos, há algumas diferenças importantes entre REITs e FIIs:

Atualmente há mais de 400 FIIs listados na B3, somando um valor de mercado acima de R$ 130 bilhões e cerca de 1,6 milhão de investidores pessoas físicas. Essa base de investidores vem aumentando à medida que mais gente descobre os atrativos dos fundos imobiliários, especialmente a renda isenta mensal.

Como exemplo de FII, podemos citar o XP Malls (XPML11), fundo que detém participações em diversos shoppings centers pelo Brasil e obtém renda dos aluguéis das lojas. Outro caso é o CSHG Logística (HGLG11), focado em galpões logísticos e industriais, alugados para empresas de comércio eletrônico e distribuição.

Como investir em REITs e FIIs

Depois de conhecer o que são e como funcionam os REITs, a próxima pergunta é: como investir neles na prática? A forma de investir vai depender se você quer aplicar em REITs do exterior ou nos FIIs brasileiros. Vamos às opções:

Investindo em FIIs (Brasil)

No Brasil, é bem simples: os Fundos Imobiliários são negociados na B3 (a bolsa de valores brasileira), assim como as ações. Para investir, basta ter conta em uma corretora de valores habilitada. Você transfere o dinheiro para a corretora e, pelo Home Broker, consegue comprar as cotas de FIIs pelo ticker correspondente (código de 4 letras + 11, por exemplo XPML11).

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O lote padrão geralmente é de 1 cota apenas, ou seja, com pouco dinheiro já se compra. Não há carência: comprou hoje, no dia seguinte você já pode vender se quiser (embora o ideal seja manter para receber os rendimentos mensais).

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As taxas envolvidas costumam ser a corretagem (muitas corretoras hoje em dia oferecem corretagem zero para FIIs) e a taxa de custódia (que a maioria extinguiu). Os rendimentos caem direto na sua conta da corretora todos os meses, normalmente no dia 15 (a data varia de fundo para fundo). Depois, você pode reinvestir comprando mais cotas ou sacar para sua conta bancária. Resumindo, investir em FIIs é tão fácil quanto investir em ações na bolsa brasileira.

Investindo em REITs americanos (e de outros países)

Já para acessar os REITs no exterior, há alguns caminhos:

• Corretora internacional: Abrir conta em uma corretora no exterior (ou numa brasileira com ponte internacional) que permita comprar ações nos Estados Unidos.
• BDRs de REITs: Os BDRs (Brazilian Depositary Receipts) são recibos de ações estrangeiras negociados na B3. Já existem alguns BDRs de REITs disponíveis no Brasil, embora a variedade ainda seja pequena. Com um BDR, você investe em reais através da sua corretora local, mas está comprando indiretamente a ação lá fora.
• ETFs imobiliários: Uma forma prática de investir em vários REITs de uma vez é via ETFs (Exchange Traded Funds). Existem ETFs no mercado americano que replicam índices de REITs (por exemplo, VNQ, que segue o índice MSCI US REIT). Comprando uma cota de ETF, você adquire exposição a um cesto diversificado de REITs. E há também ETFs de imóveis globais, que incluem REITs de diversos países. No Brasil, já temos ETFs negociados na B3 que investem no setor imobiliário internacional, por exemplo, o ETF RECT11 (iShares NAREIT, que replica um índice de REITs dos EUA).
• Fundos de investimento no exterior: Outra alternativa é aplicar em fundos multimercado ou fundos de ações internacionais oferecidos por gestoras locais, que tenham mandato para investir em REITs lá fora.

Em qualquer dos casos acima, é fundamental pesquisar os custos envolvidos e avaliar o aporte mínimo necessário. Investir diretamente via corretora gringa pode exigir um valor mínimo maior devido ao custo fixo de envio de recursos, enquanto BDRs e ETFs permitem começar com valores pequenos na B3 mesmo.

👉 Lista Completa de BDRs Disponíveis na B3

Antes de investir em um REIT ou FII específico, vale estudar seus fundamentos, que imóveis possui, qual a vacância, quem são os locatários, quão sustentável é o pagamento de dividendos, qual a estratégia do gestor, etc. No caso de REITs estrangeiros, considere também a exposição cambial (variação do dólar).

Vantagens e riscos dos REITs

Investir em REITs (ou seus equivalentes FIIs) oferece diversos benefícios e riscos ao investidor:

Os REITs, e os Fundos Imobiliários no contexto brasileiro, são instrumentos financeiros que democratizaram o investimento em imóveis, permitindo que qualquer pessoa participe desse mercado com praticidade e liquidez.

Por outro lado, é importante ter em mente que não existe investimento sem risco. REITs e FIIs estão sujeitos a oscilações de mercado e a riscos próprios do setor imobiliário. A chave está em se informar bem, entender o funcionamento.

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Em resumo, os REITs constituem uma porta de entrada acessível e eficiente ao mercado imobiliário, combinando características de renda fixa (pagamentos constantes) com potencial de valorização de renda variável. Seja você um investidor iniciante procurando alternativas à poupança, ou alguém experiente em busca de diversificar além de ações tradicionais, vale a pena dar atenção aos REITs e FIIs na sua estratégia.